分享 | 小區哪些事項要“雙過半”？
發布時間：2019-08-16 來源：北大物業講堂 閱讀次數：1068
王二在同一小區有兩套房+一產權車庫，投票時有一票兩票還是三票？選聘物業企業為什么是N選2，再2選1，不直接N選1？
（一）制定和修改業主大會議事規則；（雙過半以上業主同意）（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（雙過半以上業主同意）（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（雙過半以上業主同意）（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（雙過半以上業主同意）（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（雙三分之二以上業主同意）（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（雙三分之二以上業主同意）（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（雙過半以上業主同意）那么，第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”包括哪些呢？《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定：改變共有部分的用途（雙過半以上業主同意，如小區綠地改成停車位）業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項（雙過半以上業主同意），應當認定為有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
雙三分之二以上業主同意指，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
雙過半以上業主同意指，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。因為選聘物業服務企業需要雙過半以上業主同意，在N家候選物業公司中，票數分散，一家物業公司難于獲得雙過半票數，所以，實際操作中是N選2，再2選1。
《解釋》規定，業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：1、業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
專有部分面積（產權證記載面積）＝套內建筑面積＋公共分攤建筑面積
小區初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發權屬證書的建筑物面積套內建筑面積=套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積專有部分面積不是套內建筑面積，而是套內建筑面積＋公共分攤建筑面積，小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！??！公用分攤建筑面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產權歸整棟樓購房人共有。公用建筑面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
