交房，要驗房

這個道理大家都懂

看看房子哪里有問題

在驗房單上簽字確認

這是驗房交房的必備

但是

新房

畢竟不是孤零零的一套房而已

它是在小區內

那么問題來了

與之相關的公共配套設施設備

比如電梯、車庫、消防設施等

誰來驗？怎么驗？驗得不對誰來負責？

這就涉及到一個專有名詞

物業承接查驗

問：什么是物業承接查驗？

答：物業承接查驗，一般是在業委會尚未產生的情況下，前期物業企業代全體業主對共有部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

新版《四川省物業管理條例》（以下簡稱《條例》，2022年5月1日起施行）起草組成員、住房城鄉建設廳物業管理專家伍三明表示，相比2012年四川省物業管理條例，《條例》對物業承接查驗要求進行了強化，還首次明確不依法開展物業承接查驗的法律責任和懲處措施。

個別小區為何“災害”不斷？

根本在于物業承接查驗“太水了”

電梯有問題、排水系統有問題、消防設施有問題……還未入住多長時間，在部分小區，一系列問題不斷。這些，是因為小區“運氣不好”，還是在公共設施上本來就“先天不足”呢？

如果是“先天不足”，那又是什么原因？住房城鄉建設廳物業管理專家路虎林表示，所謂“先天不足”，是建設單位與物業企業在進行物業承接查驗時就根本沒做到位，導致交付的物業本身就存在瑕疵，“交的有病，接的有病”。

現實中，這樣的案例并不鮮見：

案例一

2020年11月5日，網友爆料：廣安市武勝塞納灣畔小區業主質疑物業沒有進行承接查驗。相關部門回復稱，該小區于2020年10月20日交房，但未按規定進行承接查驗制度，已責令限期整改。

案例二

2021年8月，網友爆料：資陽安岳鴻騰廣場二期交房1年多，車庫不能使用，因排水系統有問題，一到下雨車庫就被淹，電梯就無法使用。后經相關部門核實，該小區2020年交房，交房時物業未承接查驗，配套設施設備未完善，遺留問題多。

可以看到，一些新建小區“帶病”交房，損害業主利益，造成諸多隱患和糾紛。

增加承接查驗透明性

明確“未經查驗的”物業不得接收

為何類似上述的糾紛，會經常不斷？

住房城鄉建設廳物業管理專家文武分析認為，大概有以下4方面原因：

許多物業項目在交接時，承接查驗工作未能引起各方足夠重視，環節缺失；

建設單位與物業企業存在利害關系，導致承接查驗流于形式，無人監督管理；

沒有住房城鄉建設行政主管部門的介入與監督，很難落實好物業承接查；

物業承接查驗工作專業要求高，技術難度大。

住房城鄉建設廳房地產市場監管處相關負責人介紹，針對上述問題，《條例》進行了一系列針對性的制度設計。

首先，必須開展物業交付承接查驗制度。

《條例》第五十六條：“新建物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務人和建設單位在新建物業竣工驗收后，應當按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共有部分和其相應的物業檔案進行查驗?！?/span>

沒有驗過的物業，物業服務人能不能接收？對此，《條例》特別明確：“物業服務人不得承接未經查驗的物業?！?/span>

其次，增加承接查驗活動的透明性——承接查驗不再只有物業和建設單位，增加了業主代表、主管部門和基層政府代表應當參加。

《條例》明確：“物業承接查驗應當邀請買受人代表以及物業所在地縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表參加，可以聘請相關專業機構協助進行?！?/span>

伍三明解釋說，這里的買受人代表，應當由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門從公開報名的買受人中確定，“這一款規定是新增的，在全國首創，避免買受人代表由建設單位、物業服務人暗中操作，致使物業承接查驗‘走過場’流于形式?！?/span>

他補充說，在實踐中，一些懂土建、設施設備，有經驗的買受人可以向主管部門報名，主管部門從公開報名的買受人中確定參與人，報名和確定買受人代表等具體程序和要求，需要縣級主管部門進一步細化明確。

“帶病”交付物業怎么辦？

這些法律責任和懲罰性措施在此等候

電梯、排水系統、消防設施等小區公共設施，不得“帶病”交付。

對此，《條例》明確規定：“建設單位與物業服務人不得惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益?！?/span>

一方面，加強監督。

《條例》第五十七條：“物業服務人應當自物業承接后三十日內，將查驗文件向物業所在地的縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門備案，并在物業服務區域顯著位置公示，公示期不少于三十日?！?/span>

另一方面，法律責任和懲罰性措施，同步跟上。

《條例》第九十九條：“建設單位違反本條例第五十六條關于物業承接查驗規定的，由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款；給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任?！?/span>

《條例》第一百條：“物業服務人第五十六條關于物業承接查驗規定的，由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款；給業主造成損害的，應當依法承擔賠償責任?！?/span>

《條例》第一百條：“物業服務人違反本條例第五十七條未按時將查驗文件備案并公示，由縣（市、區）人民政府住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款?！?/span>